Marché du logement neuf : Une légère amélioration, mais une situation d’ensemble préoccupante

Si les ventes ont progressé de 18 % par rapport au premier semestre 2020, cela ne traduit pas, hélas ! une situation très positive. En effet, il s’agit principalement d’un effet de rattrapage par rapport à la période de crise sanitaire que nous avons connue en 2020, et qui a par ailleurs été propice à une thésaurisation plus importante de la part des actifs, et par conséquent à une majoration de l’apport personnel facilitant le montage du financement, soutenu par des taux historiquement bas.

Le constat est le même en ce qui concerne la production, qui s’est redressée mais reste très en deçà des besoins, comme l’indique la faiblesse du stock -2395 logements seulement – et le délai d’écoulement, au niveau le plus bas (moins de 7 mois) jamais observé. 

En parallèle, on constate un recul des permis de construire de l’ordre de 30% en 2020, ce qui aura bien évidemment un impact négatif sur l’offre, pour 2021 et 2022. Dans ce contexte, les prix sont en légère progression par rapport à 2020, à un niveau toutefois très élevé (près de 5 700€ m2) par rapport à la capacité d’acquisition des actifs.

Marché de l’existant : des résultats satisfaisants

Le marché de l’existant a progressé de 19%, à la faveur du manque crucial de production dans le neuf dans les tranches de prix inférieures à 4500 € M2 (moins de 20% pour le neuf contre 62% pour la revente). Dans ce contexte porteur, les prix continuent à progresser (près de 4 300€ m2, soit +1,7%).

Perspectives

Si la situation a tendance à s’améliorer, les maux structurels que rencontre la filière sont toujours présents et nécessitent la mobilisation de l’ensemble des acteurs. Le dialogue avec les élus sur les enjeux du territoire et l’analyse des pistes d’actions est primordial. A l’heure où le logement est plus que jamais une valeur refuge, mais aussi un enjeu d’attractivité et de cohésion sociale, il convient de prendre en compte les solutions -car elles existent- pour augmenter la production de logements dédiée aux actifs.

C’est toute la raison d’être du « Manifeste de la Filière Immobilier » produit par la Chambre de Commerce et d’Industrie et auquel ont contribué pas moins de 20 personnalités du monde de la construction, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire.

Jean-Marie EBEL
Président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat

Pour télécharger le Manifeste de la Filière Immobilier, cliquez sur le lien suivant : http://www.guidedulogement06.com/wp-content/uploads/2021/09/QR-CODE-MANIFESTE.jpg

*Les partenaires de l’OIH : la Fédération Nationale de l’Immobilier Côte d’Azur, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Côte d’Azur et de Corse, la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics des Alpes-Maritimes, la Banque Populaire Méditerranée, IN’LI PACA Groupe Action Logement, la Caisse d’Allocations Familiales des Alpes-Maritimes, la Banque des Territoires /Groupe Caisse des Dépôts, EDF, GRDF.

Marché du logement neuf : L’offre nouvelle a progressé de manière spectaculaire en ce premier trimestre 2021, mais
il s’agit essentiellement d’un « rattrapage » de mises en vente qui étaient en standby durant la crise sanitaire et en particulier au deuxième semestre 2020. En parallèle, le niveau des mises en vente enregistré au premier trimestre 2020 était particulièrement bas, en lien avec le coup d’arrêt lié aux élections municipales du mois de mars, à l’attentisme consécutif à la mise en place du PLUM, et aux craintes générées par le premier confinement.

Pour autant, le volume d’offres nouvelles reste très en deçà des besoins, comme en témoigne le résultat constaté sur 4 trimestres consécutifs soit 2918 logements avec un recul de 20% par rapport à l’année N1.

En parallèle, le volume des ventes a mécaniquement progressé de 22 % par rapport au premier trimestre 2020, mais il accuse une baisse de 16% sur la même période de 4 trimestres glissants avec seulement 3864 ventes.

Notons toutefois que le nombre de ventes en bloc a fortement augmenté sur ce trimestre. Elles représentent sur les 12 derniers mois 30% des transactions totales, à la faveur notamment du plan de relance porté par La Caisse des Dépôts et Action Logement. Le nombre de logements disponibles (2486) est en retrait, avec un délai d’écoulement qui s’établit à seulement 7
mois, au plus bas depuis 10 ans.

Dans ce contexte, les prix n’ont pas évolué de manière significative, et s’établissent à 5 670 € m², soit une stabilité relative par rapport à l’an dernier.

Marché de la revente : Sur le marché de l’existant, on constate une baisse des transactions de 14% sur 4 trimestres consécutifs, mais en comparaison avec une période 2020 particulièrement dynamique. Il convient de noter que les reventes compensent pour partie l’absence de production dans le neuf à moins de 4 500€ m². En parallèle, les prix ont enregistré une hausse de 2%, et atteignent 4 219€ m².

Perspectives : Un an après le premier confinement national, le constat reflète bien une aggravation du déficit de l’offre. Si les mises en chantier ont redémarré, le rythme est pour l’instant insuffisant pour rattraper le retard, et le recul de 30% des permis de construire délivrés est de très mauvais augure pour l’ensemble des acteurs de la Filière. De plus, depuis presque un an, le nombre de logements mis en chantier est supérieur au nombre de logements autorisés. Ces indicateurs avancés préjugent mal d’un rebond de l’activité.

Le dialogue instauré dès le début de la pandémie avec l’Etat, les collectivités et les pouvoirs publics doit être plus que jamais renforcé afin de sortir cette impasse. Les professionnels se sont fédérés autour d’un constat et de propositions dans un « Manifeste » qui sera prochainement mis à disposition des décideurs économiques du département. C’est tous ensemble qu’il convient de travailler dans l’optique d’offrir aux professionnels des conditions plus favorables à la production de logements
et aux actifs de notre département des logements abordables, conditions essentielles pour soutenir le développement économique du département et son attractivité.

Jean-Marie EBEL
Président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat

*Les partenaires de l’OIH : la Fédération Nationale de l’Immobilier Côte d’Azur, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Côte d’Azur et de Corse, la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics des Alpes-Maritimes, la Banque Populaire Méditerranée, IN’LI PACA Groupe Action Logement, la Caisse d’Allocations Familiales des Alpes-Maritimes, la Banque des Territoires /Groupe Caisse des Dépôts, EDF, GRDF.

La Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur, à travers son Observatoire Immobilier d’Habitat, a tenu une conférence de Presse le 10 février 2021 sur le Bilan de l’année 2020 dans les Alpes-Maritimes et les perspectives 2021.
Pour visualiser le communiqué de presse : cliquez ici
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L’OIH publie ses résultats statistiques et ses analyses à travers 4 publications par an. Pour vous abonner : ObservatoireimmobilierHabitat@cote-azur.cci.fr

La FPI, regroupant les promoteurs immobiliers de France en logement et en immobilier d’entreprise, publie les chiffres du 3ème trimestre 2020 de son Observatoire statistique national, baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France, lancé en 2010.

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